Actuele Adviezen
Huur
Reparaties
Toewijzen woning
Overlast
Huur
Klacht: Klager beklaagt zich erover, dat de woning welke zij huurt van de corporatie, in de vier hoeken van de buitenmuur (door de aanwezigheid van een schoorsteen zijn er twee extra hoeken) vochtplekken aanwezig waren, waarvan de corporatie het bestaan kende, voordat zij de woning aan klager verhuurde. De vochtplekken zijn weliswaar door de corporatie met inschakeling van een aannemersbedrijf weggewerkt, maar klager heeft als gevolg van de herstelwerkzaamheden moeten wachten met het sausen van de muur in kwestie, waardoor zij woongenot heeft gederfd. De corporatie moet klager financieel tegemoetkomen.
Bovendien moet de corporatie huurders humaan te woord staan en heeft zij dat in dit geval nagelaten.
Beoordeling: De commissie is niet bevoegd te oordelen over verzoeken tot schadevergoeding, zodat zij het verzoek van klager tot het vergoeden van haar gestelde schade door de corporatie niet in behandeling neemt.
De commissie heeft niet kunnen vaststellen waardoor de vochtplekken zijn veroorzaakt. Het is niet komen vast te staan, dat de corporatie op de hoogte was van de aanwezigheid van de vochtplekken op het moment waarop klager de woning toegewezen kreeg. Wel heeft de commissie vastgesteld, dat de corporatie de vochtplekken, toen zij daarover door klager was geïnformeerd en zij onderzoek had gedaan naar de oorzaak ervan, welk onderzoek noodzakelijk was om de reparatie goed te kunnen laten uitvoeren, snel en adequaat heeft laten wegwerken. Klager heeft dat ook uitdrukkelijk gemeld aan de commissie. Onder de gegeven omstandigheden acht de commissie het handelen van de corporatie aanvaardbaar.
Klager heeft niet duidelijk gemaakt en zeker niet aangetoond, dat de corporatie zich niet zorgvuldig en correct heeft gedragen bij het herstel van de gebreken en in haar contacten met klager. De klacht van klager betreffende het inhumane gedrag van de corporatie wijst de commissie dan ook van de hand.
Advies: Het advies van de commissie aan de voorzitter van het bestuur van de corporatie luidt als volgt: de klacht van klager ongegrond verklaren en niet honoreren.
Directiebesluit: De Directie neemt het standpunt van de commissie over.
Klacht: Klager moet verhuizen omdat de corporatie het complex gaat slopen. De klacht van klager betreft het volgende. Klager is het niet eens met de verhuiskostenvergoeding die de corporatie haar heeft geboden. Klager vindt dat die vergoeding hoger moet zijn.
Beoordeling: De commissie is niet bevoegd te adviseren over klachten die moeten leiden tot vergoeding van schade of tot betaling van een geldsom (artikel 6 lid 1 onder g reglement). De klacht van klager gaat om het verkrijgen van een hogere vergoeding dan de corporatie heeft aangeboden. De commissie is daarom niet bevoegd te adviseren.
Advies: De commissie onthoudt zich van het geven van advies.
Directiebesluit: De Directie neemt het standpunt van de commissie over.
Reparaties
Klacht: De douchebak moet wegens lekkage worden vervangen. De klacht van klagers betreft het volgende. Zij klagen erover dat de corporatie niet bereid is de gehele douchehoek opnieuw te betegelen.
Beoordeling: Tijdens de zitting hebben partijen alsnog de volgende overeenstemming kunnen bereiken. De douchebak wordt vervangen door nieuwe tegels. De rand (tussen vloer en wand) zal worden afgewerkt met een tegelplint; deze is gelijk aan de vloertegel. De ingang van de douche wordt voorzien van een hardstenen dorpel. Klagers kunnen een tegel kiezen uit de vier standaard kleuren. Daarmee is het probleem opgelost.
De commissie vindt dit een goede oplossing van het conflict. Dat daardoor de vloer van de douche andere tegels krijgt dan de douchewanden, acht de commissie redelijk.
Tijdens de zitting heeft de corporatie erkend dat zij vlotter had moeten reageren op de ingediende klacht. De commissie is van mening dat de corporatie niet snel genoeg heeft gereageerd.
Tijdens de zitting heeft klager nog voorgesteld om, nu er toch een nieuw douchevloer wordt aangelegd, maar meteen ook de wanden met bijpassende tegels te bekleden, maar dan wel voor een lagere huurverhoging dan door de corporatie is voorgesteld. De commissie doet daarover geen uitspraken. Dat behoort niet tot de taak de commissie. Dat moeten klagers met de corporatie opnemen.
Advies: Het advies van de commissie aan de voorzitter van het bestuur van de corporatie luidt als volgt. Met betrekking tot de vloer in de douche hebben klagers en beklaagde alsnog overeenstemming weten te krijgen. De commissie adviseert de corporatie in het vervolg in dergelijke situaties sneller te reageren op de klacht. Met betrekking tot het meteen vervangen van de douchewanden onthoudt de commissie zich van een oordeel.
Directiebesluit: De Directie conformeert zich met het advies.
Klacht: Klager klaagt er over dat, als het slot van de algemene toegangsdeur beneden niet goed functioneert, het slot sneller gerepareerd moet worden. Daarenboven klaagt klager al sinds 1997 over een lekkage. Hij wil daarvoor schadevergoeding en huurverlaging.
Beoordeling: Met betrekking tot de lekkage merkt de commissie het volgende op.
De corporatie heeft in haar brief van 17 september 2003 en tijdens de zitting erkent dat zij vlotter had moeten reageren op de ingediende klacht. De commissie is van mening dat de corpoatie niet snel genoeg en ook niet adequaat genoeg heeft gereageerd. Een lekkage moet niet vele jaren achtereen onopgelost blijven. Als er tussendoor van tijd tot tijd diverse reparaties worden verricht, maar zonder dat een lekkage wordt verholpen, ligt het op de weg van de corporatie om initiatief te nemen om de lekkage op de lossen. Brieven van een over lekkage klagende huurder dienen in elk geval te worden beantwoord. Dus zowel inhoudelijk als procedureel was de aanpak van de corporatie minder adequaat.
Klager vraagt schadevergoeding en huurverlaging. Ter zitting heeft de corporatie toegezegd dat zij die schade waarschijnlijk zal repareren. Krachtens het reglement is de commissie niet bevoegd om te adviseren over klachten die moeten leiden tot schadevergoeding of wijziging van de huurprijs (artikel 6 lid 1 onder g en d reglement). A kan indien dat nog nodig mocht blijken nadat deze klacht is afgehandeld, een beroep doen op de huurcommissie dan wel de kantonrechter.
Met betrekking tot het slot van de algemene toegangsdeur beoordeelt de commissie de zaak als volgt.
Volgens klager duurt het vaak (meerdere) dagen voordat het slot op de algemene toegangsdeur wordt gerepareerd. Volgens de corporatie wordt een klacht over een slot van een algemene toegangsdeur dezelfde dag opgelost. De commissie constateert dat beide partijen twee uiteenlopende verhalen hebben met betrekking tot de termijn waarop dergelijke klachten worden opgelost. In deze situatie kan de commissie moeilijk verifiëren wie er gelijk heeft. In elk geval kan geconstateerd worden dat de corporatie zichzelf de norm oplegt klachten met betrekking tot sloten van algemene toegangsdeuren dezelfde dag op te lossen. De commissie acht deze norm in het algemeen bepaald adequaat.
Advies: Met betrekking tot het reageren op klachten betreffende lekkage adviseert de commissie de corporatie in het vervolg in dergelijke situaties meer initiatief te nemen dat de klacht daadwerkelijk wordt verholpen en sneller te reageren op de klacht. Met betrekking tot de vordering tot schadevergoeding en huurverlaging verklaart de commissie zich niet bevoegd tot een oordeel. Met betrekking tot reparatie van het slot van de algemene toegangsdeur beneden, is niet gebleken dat de corporatie in dit geval nalatig is geweest. De commissie adviseert de corporatie haar beleid dienaangaande te handhaven, te weten dat dergelijke problemen dezelfde dag worden opgelost.
Directiebesluit: Directie neemt met betrekking tot de lekkage het advies van de commissie over. Directie voldoet klager bedrag X voor geleden schade. Met betrekking tot het slot van de algemene toegangsdeur wordt er onderscheid gemaakt in een toegangsdeur tot de woning en een algemene toegangsdeur. Bij het normaal functioneren kan iedere bewoner met zijn sleutel zijn appartement en de algemene toegangsdeur bedienen. Indien het slot van de toegangsdeur van de woning defect raakt, dan wordt er direct een tijdelijke andere cilinder geplaatst, zodat de bewoner tijdelijk 2 sleutels moet gebruiken om zijn woning te betreden. Bij het defect raken van de cilinder van de algemene toegangsdeur zijn alle bewoners betrokken. In dit geval kan er geen tijdelijke cilinder worden geplaatst, aangezien niet alle bewoners bereikt kunnen worden. Wetende, dat levering van dergelijke cilinders veelal enige tijd op zich laat wachten, wordt er 1 cilinder van iedere algemene toegangsdeur in voorraad gehouden. Bij het herhaald defect raken van de cilinder van een bepaald slot, is de afsluitbaarheid niet verzekerd. Overigens zij opgemerkt, dat er aan de afsluitbaarheid van de algemene ruimten geen rechten kunnen worden ontleend. Tijdige melding van betrokken bewoners bevordert daarentegen adequaat handelen.
Toewijzen woning
Klacht: Klager zoekt woonruimte in X. Zij klaagt erover dat de corporatie haar onterecht geen urgentie toekent. Voorts klaagt klager over schending van afspraken en handelen in strijd met het reglement van de corporatie.
Beoordeling: Bij haar meningsvorming baseert de commissie zich op het bestaande beleid (artikel 6 lid 4 reglement).
De commissie ziet in hetgeen door partijen schriftelijk en door de corporatie mondeling is ingebracht, geen reden om te constateren dat de corporatie iets te verwijten valt, inhoudelijk noch procedureel. De corporatie stelt zich terecht op het standpunt dat zij haar schriftelijke beleid dient te volgen en niet is komen vast te staan dat dat schriftelijke beleid de toets der kritiek niet zou kunnen doorstaan of dat de corporatie dat beleid niet zou hebben gevolgd. Klager heeft de door de corporatie herhaaldelijk gevraagde informatie kennelijk niet willen verstrekken en zich kennelijk niet willen neerleggen bij de procedure die bij de corporatie geldt voor woningtoewijzing. Het is dan eerder coulant van de corporatie dat zij klager vooruitlopend op ontvangst van de gevraagde informatie een aanbod deed tot bezichtiging van een woning, waarop klager niet adequaat heeft gereageerd.
Niet gebleken is dat de corporatie zich schuldig heeft gemaakt aan schending van afspraken en handelen in strijd met het reglement van de corporatie.
Advies: Het advies van de commissie aan de voorzitter van het bestuur van de corporatie luidt: De corporatie heeft correct gehandeld. De klacht van klager is niet terecht.
Directiebesluit: De Directie sluit zich aan bij het voorliggende advies.
Klacht: Klagers wensen een andere woning toegewezen te krijgen door de corporatie. Klagers klagen over het beleid van de corporatie met betrekking tot woonruimteverdeling. Zij wensen voorrang te krijgen.
Beoordeling: Bij haar meningsvorming baseert de commissie zich op het bestaande beleid van de corporatie (artikel 6 lid 4 reglement). Op grond van het beleid voor woonruimteverdeling heeft de corporatie klagers geen voorrang verleend, bijvoorbeeld voor het krijgen van een flat op het Leunenberg. Het door de corporatie gehanteerde systeem van woonruimteverdeling wordt door de corporatie bij klagers correct toegepast.
De commissie komt daarom tot de conclusie dat de corporatie inhoudelijk en procedureel geen verwijt kan worden gemaakt.
De commissie acht het buitengewoon sneu voor klagers dat zij zich bedreigd voelen door de buren en grote ergernis ervaren door de uitbouw bij de buren. Misschien kan het klagers uitkomst bieden vertrouwelijk de politie in te schakelen en de politie te vragen een verklaring op te stellen met betrekking tot hetgeen klagers ervaren. Met een dergelijke verklaring kunnen klagers dan wellicht bij de corporatie alsnog urgentie verkrijgen voor toewijzing van een andere woning. De commissie adviseert klagers daarom te gaan praten met de politie en na te gaan of dat vertrouwelijk kan.
Advies: Het advies van de commissie aan de voorzitter van het bestuur van de corporatie luidt als volgt. De commissie adviseert de corporatie te besluiten haar standpunt met betrekking tot deze kwestie te handhaven.
Directiebesluit: De corporatie sluit zich aan bij het voorliggende advies.
Klacht: Klager klaagt erover dat er praktisch geen woningen beschikbaar komen voor de categorie woningzoekenden waarin hij zich bevindt. Daarenboven klaagt hij erover dat de cororatie bij bepaling van zijn zoekduur een onjuiste inschrijfdatum hanteert.
Beoordeling: De commissie is het met klager eens dat het huidige systeem van woningtoewijzing bij de corporatie voor starters leidt tot een beperkt aanbod. Klager heeft naar zijn beste weten op woningen die gepubliceerd zijn en die voor hem als alleenstaande van 28 jaar passend waren, gereageerd en tot op heden heeft hij nog steeds geen woonruimte van de corporatie aangeboden gekregen. De commissie heeft er begrip voor dat hij vindt dat het lang duurt. Er komen praktisch geen woningen beschikbaar voor de categorie woningzoekenden waarin klager zich bevindt. Bij haar meningsvorming baseert de commissie zich echter op het bestaande beleid van de corporatie (artikel 6 lid 4 reglement). De corporatie heeft dat beleid ten opzichte van klager correct toegepast.
Omdat de corporatie het beleid correct heeft toegepast, kan klager niet met succes erover klagen dat hij zo lang moet wachten en dat er praktisch geen woningen beschikbaar komen voor de categorie woningzoekenden waarin hij zich bevindt. Het is het voornemen van de corporatie om haar beleid binnenkort te veranderen in een zoekduurmodel. Dat kan tot een verbetering van de wachtduur voor starters leiden.
Verder vraag klager de datum van zijn eerste inschrijving alsnog te corrigeren naar datum X.
Hij stelt toen gereageerd te hebben middels een woonbon op een woning. De corporatie gaat uit van datum Y als datum van eerste inschrijving, de datum van ontvangst van de eerste woonbon van klager die de corporatie heeft geadministreerd. Het is het woord van de een tegen het woord van de ander, zonder dat de commissie heeft kunnen vaststellen wie er gelijk heeft. Zowel de vertegenwoordiger van de corporatie als klager zijn gemachtigde zijn op de commissie betrouwbaar en serieus overgekomen. Niet is gebleken dat een van partijen een aantoonbaar onjuist standpunt heeft ingenomen met betrekking tot de inschrijvingsdatum.
Als iemand een klacht indient, dient in principe hij aan te tonen dat zijn klacht terecht is. Het is in principe niet zo dat de beklaagde moet aantonen dat de klacht niet terecht is. Uitgaande van dat principe komt de commissie tot het oordeel dat klager zijn klacht met betrekking tot de inschrijfduur niet voldoende aannemelijk heeft kunnen maken en dat de corporatie als datum van eerste inschrijving de datum kan blijven hanteren van datum Y.
Met betrekking tot de procedure merkt de commissie het volgende op.
De corporatie heeft toegegeven dat zij op een bepaald moment zorgvuldiger had moeten zijn in de contacten met klager, door zijn schriftelijke vraag met betrekking tot Y te beantwoorden. Ook de commissie vindt dat de corporatie daarin zorgvuldiger had moeten zijn, maar de commissie vindt deze onzorgvuldigheid slechts van geringe betekenis. Op een aantal onderdelen verschillen partijen van mening of er wel of niet mondeling contact is geweest van de kant van de corporatie met klager. Ook hier moet als uitgangspunt worden gekozen dat het op de weg van de klager ligt om de klacht aannemelijk te maken en dat het niet op de weg van de beklaagde ligt om aannemelijk te maken dat een klacht ongegrond is. Klager heeft dit onderdeel van de klacht niet voldoende aannemelijk kunnen maken. Dus ook hier moet de corporatie het voordeel van de twijfel krijgen.
Advies: Het advies van de commissie aan de voorzitter van het bestuur van de corporatie luidt als volgt. De commissie is het met klager eens dat de corporatie had moeten reageren op het schriftelijke verzoek van een zekere datum van klager of hij voor een bepaalde woning in aanmerking zou kunnen komen. Voor het overige is de klacht niet voldoende aannemelijk en daarom niet gegrond.
Directiebesluit: Directie neemt standpunt commissie over. Omdat de corporatie eveneens niet aannemelijk kon maken, aldus het directiebesluit, dat de verzoeken van klager allemaal tijdig zijn beantwoord, heeft de corporatie de zoekduur verhoogd naar datum X.
Overlast
Klacht: Klager klaagt over overlast door de wekker van haar buurman. Klager wil van de corporatie extra inschrijftijd en/of toewijzing van een rustige woning.
Beoordeling: De commissie hanteert in zaken die betrekking hebben op overlast de volgende uitgangspunten.
Overlast is in eerste instantie iets tussen buren onderling. De corporatie heeft daarbij in eerste instantie geen taak.
Ook de commissie heeft bij overlast in eerste instantie geen taak. Het is niet de taak van de commissie om na te gaan wie, in welke mate, voor welke overlast moet worden aangesproken.
Het is in eerste instantie de huurder die overlast aannemelijk moet maken. De corporatie moet desnodig helpen bij het vaststellen van overlast. De corporatie moet vervolgens aannemelijk maken voldoende te hebben gedaan bij het desnodig helpen bij het vaststellen van overlast en bij bijvoorbeeld bemiddeling. Indien de corporatie aannemelijk kan maken dat zij voldoende heeft gedaan, kan de huurder niet met succes klagen.
Die uitgangspunten gelden ook in deze zaak.
Met betrekking tot het geluid van de wekker van de buurman, merkt de commissie nog het volgende op. Klager ervaart overlast van de wekker. De corporatie heeft daar, ook al in het verleden, onderzoek naar gedaan. De commissie is van mening dat er met betrekking tot de wekker geen sprake is van opzettelijke overlast, maar van normaal huiselijk geluid. De klacht met betrekking tot de wekker is daarom niet gegrond. Met betrekking tot de geluidsoverlast van de vlizotrap en de overige geluiden, overweegt de commissie nog het volgende. De corporatie heeft bemiddeld. Dankzij deze bemiddeling zijn er begin 2003 concrete afspraken gemaakt dat de vlizotrap niet na 22.00 uur wordt gebruikt. Verdere overlast is de commissie niet gebleken. De inspanningen hebben geholpen. De commissie is van mening dat er met betrekking tot de vlizotrap en de overige geluiden die klager hoort, geen sprake is van opzettelijke overlast, maar van normaal huiselijk geluid. Ook wat dit aangaat is de klacht dus ongegrond.
Klager heeft aangegeven dat zij graag een rustige woning toegewezen wil krijgen. Hier is kennelijk sprake van een misverstand. De corporatie gaat daar niet over. De corporatie heeft niet de zelfstandige bevoegdheid daarover te beslissen. Ook de commissie heeft die bevoegdheid niet. De corporatie kan geen andere woning toewijzen. Het systeem in X is dat de woningzoekende die het langst staat ingeschreven, voorgaat. Via de gemeente kan dat worden bespoedigd, maar dan heeft de woningzoekende een urgentietoewijzing nodig.
De corporatie heeft tijdens de zitting hulp aangeboden om de bezwaren van klager op papier te zetten, zodat eventueel alsnog urgentie wordt toegewezen.
Advies: Het advies van de commissie aan de voorzitter van het bestuur van de corporatie luidt als volgt. Niet gebleken is dat de corporatie inhoudelijk of procedureel is tekort geschoten. De commissie adviseert de corporatie klager, conform het aanbod van de corporatie, waar mogelijk te helpen de bezwaren van klager op papier te zetten, zodat klager eventueel alsnog urgentie wordt toegewezen.
Directiebesluit: Directie neemt het standpunt van de commissie over.
Klacht: De bewonerscommissie klaagt over overlast die wordt veroorzaakt door een bewoner van het complex. De bewonerscommissie vindt dat die huurders uit de flat moeten worden verwijderd. De bewonerscommissie klaagt erover dat de corporatie daar niets aan doet.
Beoordeling: De commissie hanteert in zaken die betrekking hebben op overlast de volgende uitgangspunten. Overlast is in eerste instantie iets tussen buren onderling. De corporatie heeft daarbij in eerste instantie geen taak. Ook de commissie heeft bij overlast in eerste instantie geen taak. Het is niet de taak van de commissie om na te gaan wie, in welke mate, voor welke overlast moet worden aangesproken.
Het is in eerste instantie de huurder die overlast aannemelijk moet maken.
De corporatie moet indien nodig helpen bij het vaststellen van de overlast. De corporatie moet vervolgens aannemelijk maken voldoende te hebben gedaan bij het indien nodig helpen bij het vaststellen van overlast en bij bijvoorbeeld bemiddeling of het voeren van een gerechtelijke procedure. Indien de corporatie aannemelijk kan maken dat zij voldoende heeft gedaan, kan de huurder niet met succes klagen. Die uitgangspunten gelden ook in deze zaak.
Er is een impasse omdat de klagers samen met de corporatie van mening zijn dat er sprake is van ernstige overlast die vertrek door de veroorzaker van de overlast rechtvaardigt, terwijl de rechter dat standpunt tot nu toe niet heeft ingenomen. De bewonerscommissie is hierover boos en gefrustreerd.
Zonder de rechter krijgt klager zijn moeder niet uit de woning. Daarvoor is een gerechtelijke uitspraak noodzakelijk, omdat zij niet vrijwillig zijn vertrokken.
Getuigenverklaringen van de bewoners die zelf rechtstreeks overlast ondervinden optimaliseren de kans dat het nu via de rechter wel lukt. Als de bewoners blijven weigeren daaraan hun medewerking te verlenen, moeten zij dat zelf weten, maar de consequenties daarvan zijn dan voor de bewoners. De commissie heeft er alle begrip voor dat bewoners angstig zijn om te getuigen, maar anderzijds moeten de bewoners de consequenties dat er niet wordt getuigd, dan aanvaarden. Ook is het mogelijk om getuigenverklaringen af te leggen bij een deurwaarder of een notaris, die dan de verklaringen in anonieme vorm kan doorgeven voor een gerechtelijke procedure. Maar het is mogelijk dat de rechter dat minder overtuigend vindt. De commissie is van mening dat de corporatie zich inhoudelijk redelijk heeft opgesteld en voldoende hulp heeft aangeboden bij het vaststellen van de overlast en door het voeren van twee gerechtelijke procedures. Daarom wordt de klacht van de bewonerscommissie afgewezen.
Ook procedureel heeft de cororatie zich redelijk opgesteld. Daarom wordt ook procedureel de klacht afgewezen.
Ter zitting heeft de commissie het volgende voorstel aan beide partijen gedaan. De bewonerscommissie schrijft een vergadering uit en zorgt ervoor dat zoveel mogelijk bewoners aanwezig zijn. In die vergadering legt B de situatie uit. En in die vergadering leggen de corporatie en de bewonerscommissie samen uit dat, om de kans op succes te optimaliseren, de getuigen moeten getuigen. B en de bewonerscommissie hebben ter zitting verklaard dat zij bereid zijn dit voorstel over te nemen en uit te voeren.
Advies: Het advies van de commissie aan de voorzitter van het bestuur van de corporatie luidt als volgt. Niet gebleken is dat de corporatie inhoudelijk of procedureel is tekort geschoten. De commissie adviseert de corporatie te handelen zoals in de vorige alinea is weergegeven.
Directiebesluit: Directie neemt standpunt commissie over.